أخبار قطرمال و أعمال

QIB-UK: العقارات السكنية في بريطانيا تعود لنشاط ما قبل الجائحة

منذ صدور آخر نسخة من “المشهد العقاري من لندن” من المصرف، غيَّر انتشار جائحة كورونا المستجد، كوفيد-19، وجه العالم، فصار أكثر تعقيداً، بحيث أصبحت آراء وتعليقات علماء الأوبئة ذات تأثير كبير على سوق العقار وعلى المصارف المركزية على حد سواء، وعرفت أسواق العقارات السكنية في وسط لندن الممتاز قبل الجائحة فترة تصحيحات سببتها التغييرات في الضرائب على شراء العقارات مثل ضريبة الدمغة، فضلاً عن حالة عدم اليقين التي سادت بعد إعلان نتائج استفتاء خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، وبدأت أسواق العقار في وسط لندن الممتاز بالتعافي من فترة التصحيحات، وتحديداً في نهاية الربع الرابع من 2019، حيث اعتُبر فوز بوريس جونسون في الانتخابات خبراً ساراً أوحى بدخول البلاد في مرحلة من الوضوح السياسي.

لقد ساعد هذا المعطى الذي عُرف باسم “دَفعة بوريس” في خلق ثقة خففت من الصدمة في الأسواق، والتي ساعدت بدورها في ثبات العقارات السكنية في لندن بشكل كاف للتعامل مع حالة عدم اليقين حول ما يحمله المستقبل، بما في ذلك انتشار الجائحة.

الجائحة والإغلاق

تمثل العقارات السكنية عنصراً أساسياً في اقتصاد المملكة المتحدة، حيث كان هذا القطاع أول القطاعات الذي قامت الحكومة البريطانية بحمايتها عند وصول الجائحة إلى المملكة المتحدة. حددت الحكومة البريطانية ومستشاروها العلميون عدداً من الأمور التي قد تتسبب في نقل العدوى بكوفيد-19 خلال عمليات التفتيش على الممتلكات والمسوحات والمفاوضات وجهاً لوجه، وتقرر إغلاق الأسواق في 23 مارس 2020 لحماية القطاع والمتعاملين فيه.

أسواق العقارات السكنية

افتتح السوق السكني مجددًا في 13 مايو 2020، مدعوماً بأسعار الفائدة المنخفضة، والإعفاء الجزئي من ضريبة الدمغة، وفرص العملات خاصةً للمشترين بالدولار الأمريكي، حيث تستمر هذه الظروف المواتية إلى يومنا هذا.

بحلول شهر يوليو 2020، عادت أسواق العقارات السكنية إلى نشاطها ما قبل الجائحة، حيث زادت موافقات الرهن العقاري لشراء المنازل بنسبة 66٪ لتصل إلى 66300 في يوليو، مقارنة بالشهر السابق وفقًا لبنك إنجلترا. وقد أدى هذا إلى بلوغ مستويات معاملات أقل بنسبة 10٪ فقط من ذروة شهر فبراير، وبشكل عام يتماشى مع المعدلات طويلة الأجل.

بحلول شهر أغسطس 2020، علّقت شركة “سافيلز” قائلة: “استمر سوق الإسكان في بلوغ نشاطات عالية بشكل ملحوظ. تضاعفت المبيعات تقريباً في نفس الوقت من العام الماضي في الأسبوع الأول من أغسطس.”

بدت إجراءات الدعم الحكومية، مثل تعديل ضريبة الدمغة، تعمل كما خطط لها، مما أدى إلى زيادة ملحوظة في النشاطات، خاصة بين المشترين لأول مرة.

سارع المراقبون إلى لفت انتباه المستثمرين إلى السوق، مع تعليقات إيجابية مثل تقرير “رايت موف”، والذي قال إن “سوق الإسكان قد خرج من حالة الإغلاق.. مع اندفاع المشترين للعثور على منازل بها حدائق ومساحات للعمل من المنزل، وإسراع البائعين في عرض ممتلكاتهم في الوقت المناسب للاستفادة من الإعفاء الجزئي من ضريبة الدمغة”.

كما أعلنت “رايت موف” عن تعافي السوق في أغسطس 2020 من حيث متوسط تحسينات الأسعار المطلوبة وعدد الصفقات التي يتم إبرامها، ووصفت متوسط أسعار الطلب في لندن بأنه “ارتفع بنسبة 0.5٪ منذ بدء الإغلاق، وزيادة 3.7٪ سنويا”.

يواصل الكثيرون إسناد عمليات الاسترداد بعد رفع الإغلاق إلى الطلب من المشترين الملتزمين، الذين لم يتمكنوا سابقاً من تنفيذ المعاملات أثناء الإغلاق. وقد أثبتت سوق الإسكان في لندن هذا ببيانات من عملائها الأكثر احترافاً، أي وكلاء شراء وسط لندن الممتاز. يوضح هذا مدى سرعة تطور الطلب المهني على العقارات الرئيسية في لندن خلال فترة الإغلاق.

متطلبات التغيير

من الجدير بالملاحظة في أي تحليل لنشاط السوق خلال الإغلاق وبعد رفعه التركيز على التحول الجغرافي من وسط لندن الممتاز، إلى خارج لندن الممتاز وما بعده، في الكثير من عمليات الشراء في لندن وجنوب شرق إنجلترا، خلال فترة الإغلاق: أفاد “نايت فرانك” في سبتمبر 2020 أن “الانتعاش في الأسعار والطلب الذي أعقب رفع الإغلاق لم يكن موحداً في جميع أنحاء لندن، أو حتى عبر أنواع المباني والمواقع”، ويتم تفضيل المنازل العائلية الأكبر حجماً، مع وجود مساحة خارجية ومرافق اتصالات حديثة تكون قريبة من المتنزهات أو الريف أو المناطق الساحلية، وذكرت شركة “سافيلز” أن: “تجربة الإغلاق والعمل من المنزل تعني أن الزيادة في المساحة الداخلية والخارجية أصبحت دافعاً مهماً للغاية للطلب في جميع أنحاء لندن”. كما أن “97٪ من وكلاء شركة “سافيلز” قد أبلغوا مؤخراً عن زيادة في الطلب على العقارات التي يتواجد بها حديقة أو مساحة خارجية أخرى كما أن 71٪ منهم قالوا ان المزيد من المشترين يتطلعون إلى زيادة حجم ومساحة العقار المراد شراؤه، وأن المشترين يفضلون العقارات المنفصلة للعمل من المنزل”، كما أشارت شركة “سافيلز” بخصوص فروق الأداء بين الشقق والمنازل أنه “تتفوق المنازل على الشقق في نفس المناطق في وسط لندن الممتاز”. وفي الربع الثاني من عام 2020، تراجعت أسعار المنزل بشكل هامشي بنسبة 0.5٪، بينما انخفضت أسعار الشقق بنسبة 1.6٪.

يعد هذا الواقع عكس الاتجاه طويل المدى، يساعد هذا على فتح أسواق المنازل، بدلاً عن شقق، خارج وسط لندن الممتاز، ذكرت نايت فرانك أن “الطلب في أغسطس 2020 كان أعلى في المناطق التي تنتشر فيها منازل العائلات. حيث كانت ويمبلدون، إيسلينجتون، واندسوورث أفضل ثلاث مناطق أداءً لنمو الأسعار في أغسطس 2020، قد تكون مناطق مثل مايفير ونايتسبريدج قادت تقليدياً عمليات انتعاش سابقة (مثل ما بعد الأزمة المالية العالمية)، لكن الانتعاش الحالي قادته أسواق فرعية خارج وسط لندن الممتاز، ربما لسبب بسيط هو أن عدداً أقل من المشترين الدوليين ذوي الدخل المرتفع قادر على السفر إلى لندن لمعاينة فرص وسط لندن الممتاز: وفقاً لنايت فرانك “فإن إجمالي عدد مرات معاينة العقارات في مايفير ونايتسبريدج في يوليو 2020 أقل بنسبة 19% من متوسط المحقق خلال خمس سنوات. بينما كانت هناك زيادة بنسبة 8% في جميع أنحاء العاصمة”، تعتبر الوجهات المستهدفة الأكثر شيوعاً لمثل هذه التحركات حالياً هي أسواق غرب وجنوب غرب لندن الرئيسية، أسواق خارج وسط لندن مثل تشيسويك، ويمبلدون واندسوورث، كلابهام. وفي بعض الأحيان، “المقاطعات الرئيسية” مقاطعات إنجليزية الأقرب إلى لندن مثل بيركشاير، وباكينجهامشير، وإيسكس، وهيرتفوردشاير، وكينت، وساري، وهامبشاير، وساسكس وغيرها، تتميز الأسواق الأكثر شعبية بوفرة المساحات الخضراء ومنازل عائلية أكبر ومدارس مرموقة ووسائل تنقل جيدة مع وسط لندن والمدينة، ومع ذلك، فإن العيش بالقرب من المنتزهات أو الحدائق العامة في هذه المناطق الشعبية له ثمن! يمكن أن يكون متوسط سعر القدم المربعة بالجنيه الإسترليني في مناطق مثل المذكورة أعلاه للممتلكات التي تقع على مسافة قريبة من المتنزهات والحدائق العامة أعلى بنسبة تصل إلى 20٪ من المناطق المجاورة.

الهروب إلى الريف

ربما كانت النتيجة الأقل إثارة للدهشة للإغلاق هي رغبة الكثيرين في الهروب من حدود لندن، والانتقال من المقاطعات الرئيسية إلى الريف البعيد قليلاً والذي يبقى متصلاً بالمركز في نفس الوقت في جنوب شرق إنجلترا – بعبارة أخرى، “أسواق البيوت الريفية”، تطور هذا الاتجاه بسرعة، حيث أفاد “نايت فرانك” أنه بحلول 3 يوليو 2020، أصبح سوق المنازل الريفية عالية القيمة أقوى أداءً في المملكة المتحدة، مع ارتفاع الأسعار خلال الأشهر الثلاثة الماضية.

تشير مناقشات ما بعد رفع الإغلاق مع متخصصين في ممتلكات الدولة والمقاطعات الرئيسية، إلى أن المشترين من دول مجلس التعاون الخليجي كانوا مرتبطين منذ فترة طويلة بأسواق معينة وبالعقارات السكنية في المقاطعات الرئيسية، غير أنهم حصلوا مؤخراً على منازل ريفية أكبر وقائمة بذاتها، خارج حدود مناطق هذه العقارات أيضاً، يظل القرب من المدارس المرموقة عاملاً مهماً عند شراء المنازل الريفية. فخلال السنوات التي سبقت الجائحة، ساعد هذا العامل في المساهمة في التطوير المفاجئ للجيوب السكنية الرئيسية للأثرياء من الخارج في مناطق قريبة من المدارس المرموقة عالمياً، مثل شمال أوكسفوردشاير المرجع: مدرسة دراغون، هامبشاير دورست كلية وينشستر، ميلفيلد وشيربورن وويلتشير المرجع: كلية مارلبورو.

يُظهر تحليل العروض المقبولة خارج لندن بين 13 مايو و24 يونيو أن شريحة الأسعار التي تتراوح بين 5 إلى 10 ملايين جنيه إسترليني تعافت من إغلاق السوق بشكل كبير مقارنة ببقية مكونات السوق. كان عدد العروض المقبولة في هذه الفئة أعلى بنسبة 182٪ من متوسط الخمس سنوات. هذا بالمقارنة مع 64٪ لشريحة الأسعار الأخرى في نفس القطاع.

أبلغ وكلاء الدولة في شركة سافيلز عن زيادة في الطلب بنسبة 90٪ في الأرياف، مع 32٪ من المتقدمين الجدد في الأرياف يأتون من لندن مقارنة بـ 21٪ العام الماضي.

أفاد فريق نايت فرانك أن المنازل الريفية تقود تعافي سوق المنازل الكبيرة بشكل عام، حيث ارتفعت البورصات خارج لندن بنسبة 60٪ في الأسبوع المنتهي في 29 أغسطس 2020، مقابل متوسط 5 سنوات، لنفس الفترة الزمنية.

من الجدير بالذكر أن الريف الإنجليزي بهذا الحجم، وأن أوقات الرحلات بين أسواق المنازل الريفية المرموقة ووسط لندن عادة ما تكون في نطاق 1 إلى2.5 ساعات خاصة بالنسبة لأولئك الذين لا يضطرون إلى التنقل للعمل. يعرف المتخصصون في عقارات لندن في QIB-UK العديد من هذه المواقع في جنوب شرق إنجلترا بشكل جيد ويمكنهم مناقشتها عند الحاجة.

الوسوم

مقالات ذات صلة

زر الذهاب إلى الأعلى
إغلاق
إغلاق
%d مدونون معجبون بهذه: